Auch im neuen MBR gibt es selbstverständlich wieder eine Arbeitsgruppe „Kostenkontrolle/Instandhaltung“. Eine wesentliche Aufgabe ist die Überprüfung der Jahresabrechnungen (Instandhaltung und Betriebskosten), die gerade wieder stattfindet.
Die Überprüfung erfolgt hierbei nicht nur mittels Kennwerten – die dank unserer Vorgänger seit 1997 vorhanden sind – sondern auch anhand der uns vorliegenden Belege. Für alle drei Blöcke sind das immerhin 6 GB, die uns freundlicherweise von der AEAG zur Verfügung gestellt wurden.
Zuletzt gab es aber auch vermehrt Fragen nach den Ursachen für die laufenden und letzten August etwas höher ausgefallenen Mietanhebungen, die wir gerne beantworten möchten.
Warum steigt die Miete ständig?
Zur Beantwortung der Frage ist ein Blick auf die einzelnen Mietbestandteile ratsam – die wichtigsten im Wohnpark sind:
- Kapitaldienst
- Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten (inkl. Liftkosten)
- Heizung & Warmwasser
Verbrauchsabhängige Verrechnung
Steigerungen der Betriebskosten (inkl. Heizung & Warmwasser) liegen in der Natur der Sache und müssen wohl an dieser Stelle nicht näher ausgeführt werden.
Inflationsabhängige Anhebungen
Im Gegensatz dazu orientiert sich die AEAG beim EVB, den Verwaltungskosten und dem Kapitaldienst (letzteres nur Block A und B) an den Höchstsätzen, die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) jeweils erlaubt. Während die Grenzen für Verwaltungskosten in der Regel jährlich angehoben werden, sieht die aktuelle Regelung eine Inflationsanpassung für die anderen beiden Komponenten nur alle zwei Jahre vor.
Das Resultat: Einerseits werden Verwaltungskosten mit jeder Neuvorschreibung im Jänner und August leicht angehoben, andererseits erfahren EVB und Kapitaldienst aber alle zwei Jahre eine starke Erhöhung – zuletzt diesen August, womit die Mietsteigerung nicht nur subjektiv, sondern tatsächlich höher ausfiel als bei den davorliegenden Vorschreibungen. Konkret wurde in A- und B-Block der Kapitaldienst von 1,80* auf 1,87* €/m2 sowie der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von 2,06* auf 2,13* €/m2 erhöht.
Der C-Block ist (noch) anders
Nachdem der C-Block noch nicht ausfinanziert ist, ergibt sich die Höhe der Position „Kapitaldienst“ aus den Zahlungen für die noch laufenden Darlehen entsprechend dem Kostendeckungsprinzip im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Dieser Betrag liegt konstant bei 2,98* €/m2. Nach der Ausfinanzierung wird dies zwar ebenfalls auf die sogenannte Grundmiete/Auslaufannuität wie im Block A und B abgesenkt (siehe oben Kapitaldienst) – im Gegenzug wird es dann aber auch zu zusätzlichen Preissteigerungen wie in A- und B-Block kommen.
Außerdem wurde und wird nach wie vor beim Block C nicht der Maximalbetrag für den EVB ausgeschöpft. Die AEAG hat daher zuletzt nicht nur eine Anpassung entsprechend der Preissteigerung, sondern darüberhinaus vorgenommen. Entsprechend höhere Steigerungen wird es bei dieser Position daher noch bis zum Erreichen der Höchstgrenze geben. Vorgeschrieben werden derzeit aber bereits 2,02* €/m2 – also nur geringfügig weniger als das WGG erlaubt (siehe oben).
Abschließend stellt sich natürlich die Frage wie die resultierenden Mieten im Vergleich zur Inflation und anderen Wohnformen abschneiden. Eine Frage, der wir uns – sofern genügend Zeit neben der Abrechnungskontrolle bleibt – bei Gelegenheit widmen werden.
Gesetzlichen Grundlagen für Interessierte:
- Kapitaldienst nach Ausfinanzierung: § 14 Abs 7a WGG 79
- Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag: § 14d Abs 2 WGG 79
- Verwaltungskosten: § 6 ERVO
* Alle Beträge zzgl. 10 % MwSt.
2 Antworten auf „Mietentwicklung & Kostenkontrolle“
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